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郭凡禮人物介紹

1,、月6日深圳豪賭的樓市,，受上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)邀請，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者,、財經(jīng)評論家,、國家發(fā)改委特邀研究員、中國社科院特聘研究員郭凡禮出席深圳豪賭的樓市了2016上海區(qū)縣經(jīng)濟(jì)論壇,，并擔(dān)任2016年第十二屆學(xué)術(shù)節(jié)開幕式主講嘉賓,。

2、郭凡禮2004年加入中投顧問,，是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域領(lǐng)軍人物,。郭凡禮長期對國內(nèi)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)如能源、流通,、醫(yī)藥,、食品、環(huán)保,、地產(chǎn)等領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)研與分析,，同時在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間深圳豪賭的樓市的發(fā)展與合作方面擁有獨(dú)到見解。

過去幾年,為什么大部分房地產(chǎn)商都追求高周轉(zhuǎn)?

確實(shí),，近些年,，不少小地產(chǎn)商融資成本大增，部分陷入流動性危機(jī),。 2016年,，資管業(yè)務(wù)監(jiān)管政策密集出臺，過去三年的資管大潮快速退潮,。資管新規(guī)落地后,，小型地產(chǎn)商通過資管、私募融資的渠道大幅度縮窄,，融資成本攀升,。 但是，中型地產(chǎn)商和部分地產(chǎn)巨頭,，卻采取了相反的策略,。

結(jié)論：周轉(zhuǎn)速度的利與弊 總的來說，高周轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)從早期利潤導(dǎo)向向效率驅(qū)動的轉(zhuǎn)變。它既能帶來規(guī)模優(yōu)勢,，又能影響國家經(jīng)濟(jì),。然而，過快的周轉(zhuǎn)速度也帶來了風(fēng)險,，如質(zhì)量問題和資金成本的飆升,。每個企業(yè)都在尋找平衡點(diǎn)，如何在高速周轉(zhuǎn)與質(zhì)量控制間找到最佳路徑,，是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)亟待探討的問題。

第一是投資變剛需,，以及品質(zhì)的低端化,、地理位置的郊區(qū)化，“兩化”之下促進(jìn)的高周轉(zhuǎn),；第二是房地產(chǎn)的利潤率在下降,，為了薄利多銷而實(shí)行的高周轉(zhuǎn)；第三是房企為了自身的“江湖地位”,，需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流,，需要進(jìn)行高周轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境是過去行業(yè)“高杠桿,、高負(fù)債,、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式積弊已久所產(chǎn)生的必然結(jié)果。在相當(dāng)長的時間里,，負(fù)債率不斷上升,、盲目擴(kuò)張普遍、高負(fù)債幾乎成為房地產(chǎn)企業(yè)“標(biāo)配”,。一方面,，“三高”模式和盲目擴(kuò)張是有違房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本規(guī)律的不健康模式。

樓市大局已定,開發(fā)商為什么不肯降價

 深圳豪賭的樓市,；開發(fā)商不敢降價 除了有些地方不允許你降價,，這涉及到當(dāng)?shù)?strong>深圳豪賭的樓市的經(jīng)濟(jì)。另一方面,，老百姓也不讓降,，開發(fā)商降價，有老業(yè)主鬧到售樓處的案例的確不少,，這也成為開發(fā)商不降價的一個理由,，當(dāng)然這不是根本的原因，可是也讓人不守契約的壞習(xí)慣毀了整個市場,。

現(xiàn)在樓市進(jìn)入了壟斷寡頭時代,，對于大開發(fā)商而言，所以人家有資本耗著,，小編了解到,，有的樓盤首開就能把整個樓盤的費(fèi)用賺回,，前期賺取的利潤足以讓這些開發(fā)商支撐一些時日。

曾經(jīng)樓市的狀況是你有錢可能都搶不到一套房子,，但現(xiàn)在的市場是你就算降價,，可能也賣不出去一套房子，而且這種情況會越來越明顯,。像這次疫情對樓市影響嚴(yán)重,，但就算如此，從相關(guān)部門的工作會議以及黨報官媒的發(fā)聲來看,，樓市依然要堅持穩(wěn)的步調(diào),，把住房不炒作為重心，沒把房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的老套路拿出來用,。

隨著市場加劇分化,，本身市場較為冷淡的三四線城市現(xiàn)狀將更加普遍，主要原因還是開發(fā)商不愿意投錢,，消費(fèi)群體并不看好,，所以房價會下跌。俗話說房價走勢短期看政策,，長期看人口,，當(dāng)房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離工資時，一個城市的幸福感就會降低,，這也是為那么多北漂,、深漂的人最后回到家鄉(xiāng)。

盡管深圳豪賭的樓市我們可以根據(jù)當(dāng)前的趨勢和數(shù)據(jù)來推測未來樓市的發(fā)展,，但是樓市受到多種因素的影響,，包括經(jīng)濟(jì)、政策,、人口遷移等等,，這些因素都可能發(fā)生變化，從而對樓市產(chǎn)生影響,。因此,，深圳豪賭的樓市我們不能簡單地說2024年樓市大局已定。從歷史上看,，樓市的發(fā)展一直是波動的,。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同時期，樓市的表現(xiàn)也有所不同,。

曹建海的樓市

如果考慮到開發(fā)商的“擁樓自重”而不去考慮新項目開工,，買樓的投機(jī)客只為通過囤積數(shù)量眾多的空房轉(zhuǎn)售，則本輪樓市熱潮給國民經(jīng)濟(jì)增長帶來的推動作用不僅絲毫不能體現(xiàn)，惟一能帶來的是社會恐慌,、經(jīng)濟(jì)混亂,，以及被開發(fā)商、投機(jī)客拖下水而深套其中的國內(nèi)銀行——老百姓再次成為真正的受害者,。

對于房屋空置率的討論,，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠和中國社會科學(xué)院的研究員曹建海給出了不同的標(biāo)準(zhǔn)。謝國忠認(rèn)為,，內(nèi)地商品房空房率可能高達(dá)25%-30%,，計算結(jié)果顯示，全國大約有45億平方米至58億平方米的住房面積處于空置狀態(tài),，這意味著有6975萬套空置房,。

中國經(jīng)濟(jì)的諸多問題一直是廣大百姓關(guān)注的焦點(diǎn)，《叩問中國經(jīng)濟(jì)：中國百姓關(guān)注的十二大經(jīng)濟(jì)問題》一書深入探討了一系列關(guān)鍵議題,。首先，關(guān)于房地產(chǎn)市場,，專家曹建海指出,，目前房價上漲的動力可能已經(jīng)減弱，國務(wù)院常務(wù)會議也采取了措施來控制部分城市房價過快上漲,。

首先,，關(guān)于房地產(chǎn)市場，樓市拐點(diǎn)已至,？國務(wù)院常務(wù)會議已采取措施遏制房價過快上漲,。專家曹建海認(rèn)為，未來房價上漲缺乏理由,。問題包括房價走勢,、供求關(guān)系、泡沫風(fēng)險,、保障房供應(yīng)和房貸利率等,。股市方面，3000點(diǎn)的掙扎背景下,，緊縮政策可能導(dǎo)致股市震蕩,。葉檀認(rèn)為，流動性收緊可能成為常態(tài),。

,、如果有一天，曹建海,，時寒冰和我,、辣姜、酋長等許多人都不說話了，那我告訴你,，中國樓市是真的完了,！中國樓市如果完了，你們有幾套房子在手上的絕對沒有好果子吃,！我們之所以還在說,，是因為中國樓市還有希望！——牛刀 4適當(dāng)?shù)睦涞褪沁m當(dāng)?shù)木嚯x,。

第二,，房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。高企的房屋空置率,，再加上屆時投機(jī)者大量拋盤,，房價極有急劇下降甚至崩潰。曹建海同時強(qiáng)調(diào),，目前樓市已是極度的泡沫,。曹建海稱，判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫,，有一個指標(biāo)：房價中地價所占的比例,。如果地價占房價的90%以上，就可以認(rèn)定出現(xiàn)泡沫,。

為什么房子賣不出去也不降價?不是開發(fā)商不想,而是不能

原因如下：政策不給降,。因為國家提出穩(wěn)定樓市的新政策，住建部提出穩(wěn)房價,，穩(wěn)地價,，穩(wěn)預(yù)期三穩(wěn)的工作目標(biāo)，今年的首要任務(wù)是防范樓市風(fēng)險目前,。因此,，只要一降價，當(dāng)?shù)氐淖〗ú烤蜁摇罢勗挕焙汀芭u”,。同行不給降,。眾所周知，同行之間競爭是比較激烈的,。

地皮的原因?qū)е路孔拥膬r格降不下去,。房子的價格受到多方面因素的影響，其中主要的影響因素之一就是地皮的價格,，開發(fā)商要買地皮,，他們拿到的地皮一平米價格就要幾千塊錢甚至上千塊錢。開發(fā)商他們也要盈利,，他們在地皮的價格上再加上建造成本,，再加上利潤,，就是他們房子的售價。

開發(fā)商一旦開發(fā)商降價,，就會引起老業(yè)主的不滿,，可能會進(jìn)行集聚性鬧事等，對企業(yè)的形象極其不利,，會影響后續(xù)樓盤的銷售 現(xiàn)在很多購房者都會存在買漲不買跌的思維,，在房價上漲的時候買，想著以后還會繼續(xù)上漲,，如果房價突然下跌,，就想著會繼續(xù)下跌，虧本買賣不值得,。

這些是構(gòu)成房屋價格的主要因素,。除了這些之外，還有開發(fā)商的利潤,。我們所拿到的房屋價格就是這些所有費(fèi)用的總和,。第二，為什么房子賣不出去,，但是卻價格上漲,。想必很多人在自己的身邊都聽到過這樣的傳聞，那就是一個人擁有很多的房產(chǎn),。根本就住不過來，而且每天這些房子都是空著的,。

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是一個賣房市場,，開發(fā)商的空房子總是會有人前卜后繼的購買的，商人的本質(zhì)是唯利是圖,，既然有需求那么就有市場,，而他們也不著急缺錢著急出售，當(dāng)然不會選擇降價,。在我看來,，房子確實(shí)很重要但也不是最重要的。

第二,，會誘發(fā)買房人的不滿大多數(shù)人只會站在自己的立場考慮問題,，還沒買房的人期待著房價跌到低谷，用最低的成本解決住房問題,；買了房子的人都希望房價上漲,，資產(chǎn)升值的喜悅也能掩蓋每月還房貸的壓力。

境外投資人士難舍上海樓市(2)

1,、他進(jìn)一步分析說,，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的海外投資客,，一般都是資金比較雄厚的，不會短期內(nèi)進(jìn)出,，因為房產(chǎn)的變現(xiàn)能力太差了,；他們有賭人民幣升值的成分，但是看的是長期,，他們相信中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景,；他們進(jìn)入上海樓市，希望做的是長線的投資,，而不會因為一時的起伏,，而改變自己對于上海樓市樂觀的看法。

2,、第一太平戴維斯住宅部董事李先生同樣表示,，無論是市場成熟度還是價格行情，都使諸多境外人士對投入上海地產(chǎn)市場抱有極大興趣,。在歐洲,，從高檔住宅、商業(yè)地產(chǎn)到工業(yè)廠房,，能買的地產(chǎn)項目前兩年都被買光了,，房價越來越高，值得大筆資金投入購買的項目已經(jīng)越來越少,。

3,、新華網(wǎng)上海5月26日電(記者徐壽松、陳芳)每10元房地產(chǎn)投資中就有近3元來自境外逐利資金,，每10個買房人中就有2個買主是境外或外地人士,。中國人民銀行最新公布的上海市2004年金融運(yùn)行報告，令“海外熱錢攪局樓市”的懸疑水落石出,。

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